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新青安「提油救火」 央行只能亡羊補牢

▲新青安貸提油救火,房市越燒越旺,銀行房貸滿水位,導致真正有買房需求的民眾借貸無門,但央行總裁楊金龍並未因此放鬆打炒房力道,仍要求銀行自主控管不動產貸款總量。(圖/記者葉政勳攝 , 2024.03.27)

▲新青安貸提油救火,房市越燒越旺,銀行房貸滿水位,導致真正有買房需求的民眾借貸無門,但央行總裁楊金龍並未因此放鬆打炒房力道,仍要求銀行自主控管不動產貸款總量。(圖/記者葉政勳攝 , 2024.03.27)

[NOWnews今日新聞] 新青安貸款帶動民眾買房熱潮,房價持續走高,銀行房貸滿水位,為避免違規,銀行祭出限貸令、延後撥款,甚至調高利率,市場尤其房地產相關業者要求放寬規定聲音四起。不過,金管會先前表示不打算調整規定,央行總裁楊金龍喝銀行「喝咖啡」,結果要求大家自主控管不動產貸款總額,打炒房力道未因此縮手。

其實,新青安貸款的推出,財政部原本是因應央行升息,希望減輕首購族買房壓力,沒想到「提油救火」,政府打炒房,房價卻越打越高,還波及真正有貸款需求的首購、換屋族,也讓財政部、央行陷入兩難,新青安政策難收回,央行總裁楊金龍只能亡羊補牢,要銀行以「次貸風暴」為鑑,加強銀行不動產放款總量管制。

不過,新青安當初推出就引起不少質疑,即便是因應央行升息,怕年輕人買房負擔加重,不僅補貼利息,貸款條件也大幅放寬,包括提高額度、貸款年限與拉長寬限期,也吸引民眾尤其年輕人搶買房、辦貸款,亦衍生出人頭戶、轉租等問題,結果政府打炒房,房價卻越打越高,尤其還鼓勵大家尤其收入不高的年輕人在高房價買房,新青安更被視為這波助漲房價的幫兇,也讓財政部開始展開查核,並已揪出轉租、人頭戶案件共1575件。

只是,現在問題恐怕已不是轉租、人頭戶的問題,房價越炒越高,房市交易熱絡,銀行不動產融資接近滿水位。根據銀行法72條之2規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%,這還包括新青安房貸的部分,銀行為避免違規挨罰,大概達到28%就是警戒線,就會開始暫緩甚至暫停收件,加上財政部要求加強查核,銀行不動產貸款轉趨保守。

因此,傳出銀行限貸、延後撥款,甚至提高房貸利率,就是要「以價制量」,卻也波及無辜,尤其中壯年的換屋族及非新青安的首購族貸款無門,甚至2、3年前買預售屋的人,今年底要交屋,建商也通知合作的銀行不收件,要他們自己找銀行辦房貸,也面臨若無法如期交屋,恐要支付違約金等情事,房地產業者也不斷發聲要政府面對這問題。

目前金管會並不打算修改銀行法規定,央行總裁楊金龍邀34家銀行「喝咖啡」也沒鬆手打算,還要求各銀行在不影響無自用住宅民眾購屋及業者推動都市更新、危老重建所需資金之前提下自主管理不動產貸款總量,共同改善信用資源過度集中不動產貸款情形,並在9月6日前研提具體量化改善方案,甚至楊金龍在與銀行座談時,更以美國「次貸風暴」示警,要各銀行要謹慎評估,並嚴格管控房貸餘額,管控銀行不動產放款總量,銀行要想多放款就得增加其他放款,才能把分母做大,比重降低。

央行業務局長潘榮耀在記者會上也明白指出,去年下半年起,房市交易擴增,房價走高,帶動銀行購置住宅貸款年增率上升,今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率,也就是不動產貸款集中度升為37.4%,接近歷史高點的37.9%,顯示銀行信用資源集中不動產貸款情形有待進一步改善。

央行認為,信用資源若過度集中不動產市場,將排擠生產事業實質投資所需資金,不利經濟永續發展,銀行基於社會責任,應引導信用資源合理配置,勿助長炒房、炒地,推升房價不合理上漲。

不只央行發現房市的不正常,銀行高層也早已看到,認為現在年輕人買房陷入迷思,認為買預售屋2、3年才交屋,加上房貸又有寬限期,房貸負擔金額很少,其實,房貸負擔能力要把本金及利息都算進去,房貸支出不要超過家庭收入1/3,但目前很多人都超過了。尤其負擔可說是20、30年,有的甚至為減輕負擔貸到40年,每月都要支付這筆房貸,影響深遠,一旦房貸負不出來,即便可以賣掉,也不見得穩賺不賠,尤其在高房價買入更難說,一旦繳不出房貸,不僅面臨信用破產,銀行也得處理這些房子,避免變呆帳。

相信。這也是央行最擔心的地方,就怕美國次貸風暴發生在台灣,當初美國就是因抵押貸款違約和法拍屋急劇增加,引發金融危機,因此,央行才希望銀行放款要風散風險,不要過度集中在不動產貸款。

央行目前已祭出6波打炒房措施,但今年6月第6波房市管控措施,只針對8縣市限縮房貸成數至6成,被認為打炒房力道不如預期,針對這波房價飆漲的幫兇新青安也沒有任何因應措施,第6波只針對第2戶,對以首購為主的新青安根本沒影響,當時央行總裁楊金龍還說:「這是財政部的職責,央行不會越俎代庖。」

如今看來,對於新青安貸款財政部沒有打算喊停,畢竟喊停也會被認為是坦承政策思考不周,但面對新安青「提油救火」,房市火勢越燒越大,甚至已波及到無辜者,央行也怕6波房市管控措施付之一炬,效果大打折扣,現在該思考的是如何讓在「打炒房」同時,又不波及無辜有真正房貸需求的民眾,並讓房市可以「軟著陸」,這恐怕不只是央行的責任,中央政府更應好好思考正視這問題。

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